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우리나라에서 주택을 소유하지 않은 수많은 세입자들은 전세 또는 월세 방식으로 주거공간을 마련하고 살아갑니다. 그런데 과거에는 이러한 임대차 계약이 공적으로 신고되지 않고 임대인과 임차인 간의 사적인 계약으로만 유지되는 경우가 많았습니다. 이로 인해 임차인이 법적으로 보호받지 못하거나, 임대인이 이중계약으로 부당이득을 취하는 등의 문제가 발생하기도 했습니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 정부는 2021년 6월부터 ‘주택 임대차 신고제’를 도입하였고, 이 제도에 따라 ‘임대차계약 신고필증’이라는 공적인 증명서를 발급해주는 체계를 마련했습니다.
2025년 현재 이 제도는 더 확대되고 있으며, 전국 모든 지역에서 시행 중입니다.
임대차계약 신고를 통해 임차인은 계약 내용에 대한 공적인 증명을 확보하고, 보증금을 보다 안전하게 보호받을 수 있게 되었습니다. 또한 임대인 역시 자신이 임대한 주택의 계약 내용을 체계적으로 관리할 수 있어, 양측 모두에게 도움이 되는 제도입니다.
주택임대차계약 신고대상
(1) 기본 신고 대상 조건
다음 세 가지 조건을 모두 충족하는 경우에는 임대차계약 신고 의무가 발생합니다.
1.2021년 6월 1일 이후 체결된 계약일 것
신고제는 2021년부터 단계적으로 시행되었기 때문에, 이 날짜 이후에 체결된 계약부터 신고 대상이 됩니다. 2025년 현재 신규 계약은 모두 해당됩니다.
2.보증금 6,000만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 계약일 것
전세든 월세든 이 기준을 넘는 경우 신고 대상입니다.
예: 보증금 7,000만 원짜리 전세 계약 → 신고 필요
예: 보증금 1,000만 원 + 월세 40만 원 → 신고 필요
3.주거용 주택일 것
즉, 사람이 거주할 수 있는 목적의 주택에만 해당됩니다. 상가, 오피스텔(사무용), 고시원 등은 제외됩니다.
(2) 신고 예외 대상
다음에 해당하는 경우는 신고 대상에서 제외됩니다.
1.보증금 6,000만 원 이하이고 월세 30만 원 이하
2.비주택 (상가, 창고, 사무실, 고시원 등)
3.가족 간 무상 임대 또는 계약서가 없는 경우
4.공공임대주택 (LH 등에서 운영하는 임대주택)
또한, 간혹 일부 농어촌 지역이나 주거 목적이 아닌 건물에 살고 있는 경우는 지방자치단체별로 판단이 달라질 수 있으므로, 관할 주민센터에 확인하는 것이 좋습니다.
주택임대차계약 신고방법
2025년 기준 임대차 신고는 두 가지 방법 중 선택할 수 있습니다. 인터넷을 통한 온라인 신고, 또는 주민센터를 통한 오프라인 신고입니다. 신고 자체는 임대인 또는 임차인 양측 모두 또는 한 명만 해도 무방합니다.
1. 온라인 신고 방법 (정부24, 부동산거래관리시스템)
인터넷을 통해 편하게 신고하려면 정부24나 국토교통부 부동산거래관리시스템에 접속하면 됩니다.
공동인증서(구 공인인증서)로 로그인
‘주택 임대차 신고’ 메뉴 선택
주택의 주소, 면적, 건물 유형 등 입력
계약정보 입력 (계약일, 보증금, 월세, 계약 기간 등)
임대인 및 임차인 정보 입력 (주민등록번호 앞자리, 연락처 등)
임대차계약서 스캔본(PDF, JPG 등) 첨부
제출 후 신고 완료 및 신고필증 출력 가능
신고필증은 PDF로 저장하거나 출력할 수 있으며, 향후 분쟁이 생겼을 때 중요한 증빙 자료로 활용됩니다.
2. 오프라인 신고 방법 (주민센터 방문)
인터넷 사용이 어려운 경우, 계약된 주택이 소재한 관할 주민센터(읍·면·동 행정복지센터)를 직접 방문하여 신고할 수 있습니다.
준비물:
임대차계약서 원본
임대인 또는 임차인의 신분증
대리인의 경우 위임장과 대리인 신분증
직원 안내에 따라 계약 내용을 서식에 작성하면, 현장에서 바로 신고필증을 발급해 줍니다.
주택임대차계약 신고 과태료주의!
임대차계약 신고는 의무사항입니다. 따라서 신고 대상이 되는 계약을 신고하지 않으면 과태료가 부과됩니다.
2025년 기준으로는 일부 계도기간이 종료되었고, 전국으로 확대되면서 과태료 부과 기준도 엄격해졌습니다.
1.과태료 부과 기준
계약 미신고 100만 원
거짓 신고 (허위보증금, 허위계약기간 등) 100만 원
계약 변경 후 미신고 50만 원
단, 실수나 정보 부족으로 인한 초범의 경우에는 1회 경고 후 시정조치가 이뤄질 수 있으므로 너무 불안해하지 마시고, 늦더라도 신고를 완료하는 것이 중요합니다.
주택임대차계약 신고필증
‘신고필증’은 단지 확인 용도로 쓰이는 종이가 아닙니다.
임차인의 권리 보호, 보증금 안전성 확보, 임대료 투명성 확보 등 실질적인 법적·행정적 효력을 갖는 중요한 서류입니다. 특히 주거 관련 분쟁이나 위기 상황에서 큰 힘을 발휘합니다.
1) 신고필증의 주요 효력
임대차 계약의 존재를 공식적으로 증명
신고필증은 지자체에 정식으로 등록된 계약임을 증명하는 문서입니다.
만약 임대인이 “그런 계약 한 적 없다”고 주장해도, 필증이 있다면 공적 기록으로써 법적 효력을 발휘할 수 있습니다.
예시: 임차인이 계약기간 내 퇴거 요구를 받았을 때, 신고필증으로 계약 내용을 입증해 거주 권리를 주장할 수 있습니다.
전입신고 또는 확정일자가 없어도 보증금 보호 가능
기존에는 보증금을 보호받기 위해 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 했습니다.
하지만 신고필증이 있다면, 이 자체만으로도 주택임대차보호법상 우선변제권을 갖는 주요 근거가 될 수 있습니다
특히 초보 세입자가 전입신고를 깜빡한 경우, 필증이 ‘보험’ 역할을 합니다.
2)임대료 정보 공개 요청 가능
국토교통부는 임대차 신고정보를 바탕으로 지역별 임대료 평균, 보증금·월세 수준을 분석하고 공개합니다.
즉, 신고가 많아질수록 투명한 임대료 정보 공개가 가능해지고,
신규 임차인은 과도한 월세 요구를 비교하고 방어할 수 있게 됩니다.
✔️ 예시: 같은 건물 202호에 40만 원 월세를 제안받았는데, 302호가 30만 원이었다는 정보가 있다면 협상이 가능해집니다.
계약 변경 시 최신 내용 반영 가능
임대차계약 도중 보증금 인상이나 월세 전환 등의 변경이 발생하면, 이를 다시 신고하면 새로운 신고필증이 발급됩니다.
이로써 임차인은 변경된 조건에 대해서도 공적인 보호를 받을 수 있게 됩니다.
✔️ 예시: 중도에 계약을 연장하면서 보증금을 2천만 원 더 낸 경우, 필증 재발급으로 그 금액도 보호받게 됩니다.
3)신고필증이 없는 경우의 위험성
계약서가 분실되었거나, 임대인이 다른 임차인과 이중계약을 한 경우 큰 피해 가능
전입신고를 하지 않거나 확정일자를 누락한 경우, 보증금 우선변제권 상실
보증금 반환 소송 시 입증 자료 부족으로 패소 가능성 증가
결론: 신고필증은 세입자 권리의 ‘방패’
단지 계약서만으로는 부족할 수 있습니다.
신고필증은 법적 효력 있는 공문서로서, 세입자의 권리를 보호하고 위험을 최소화하는 필수 도구입니다.
2025년 현재, 계약 신고가 의무화된 만큼 필증은 꼭 발급받고 파일로 저장하거나 출력해 두는 습관을 들이세요.
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 임대인이 신고를 안 해준다고 버티면 어떡하죠?
A. 임차인 단독으로도 신고 가능합니다.
임대차 신고는 임대인과 임차인이 함께 진행하는 것이 원칙이지만,
임대인이 협조하지 않거나 회피하는 경우, 임차인이 혼자서도 신고할 수 있습니다.
✅ 필요한 서류:
임대차계약서 사본
임차인의 신분증
(필요시) 임대인의 인적사항
✅ 방법:
온라인: 정부24 > 임대차 신고 메뉴에서 비대면 접수 가능
오프라인: 주소지 관할 주민센터 방문 후 접수
Q. 임대차 신고하면 임대인이 세금을 더 내야 하나요?
A. 일부 임대인에게는 세금 부담이 생길 수 있으나, 모든 임대인이 대상은 아닙니다.
임대차 신고 정보는 국세청과 공유되어 임대소득이 있는 경우 종합소득세 신고 의무가 발생할 수 있습니다.
그러나 정부는 소액 임대인의 세 부담을 줄이기 위해 여러 세제 혜택을 마련해두고 있습니다.
주요 정보:
연간 2천만 원 이하 임대소득: 14% 단일세율로 분리과세 가능
소형주택(85㎡ 이하) 또는 고령 임대인: 추가 감면 혜택 가능
비과세 대상 임대소득: 일정 기준 이하라면 과세 제외
핵심은 ‘세금징수’보다 ‘임차인의 권리보호’에 있다는 점입니다.
정부도 제도의 투명성과 정착을 위해 임대인의 자진신고 유도 및 유예 조치를 병행하고 있습니다.
Q. 신고했는데 계약 내용이 변경되었어요. 다시 신고해야 하나요?
A. 네. ‘변경 신고’는 필수입니다.
임대차 계약 중간에 보증금, 월세, 계약 기간 등 핵심 내용이 변경된 경우,
변경 후 30일 이내에 변경된 내용으로 재신고해야 하며,
기존 신고필증은 무효 처리되고, 새로운 필증이 발급됩니다.
변경 신고가 필요한 대표적인 사례:
보증금이 올라간 경우
월세가 전세로 바뀐 경우 (또는 그 반대)
계약 기간을 연장하거나 단축한 경우
임차인이 바뀌었을 경우
변경 신고도 정부24 또는 주민센터에서 진행할 수 있으며,
미신고 시에는 최대 50만 원의 과태료가 부과될 수 있으므로 주의해야 합니다.
Q. 전입신고와 임대차 신고는 다른 건가요?
A. 네, 서로 다릅니다.
전입신고: 주민등록상 주소를 옮기는 행정 절차
임대차 신고: 임대차 계약 내용을 정부에 등록하는 절차
보증금을 안전하게 보호받기 위해서는 전입신고 + 임대차신고 또는 확정일자가 모두 중요합니다.
Q. 가족 간 전세계약도 신고해야 하나요?
A. 네, 가족 간이라도 기준 금액을 초과하면 신고 대상입니다.
단, 동일 세대원 간 계약은 신고 예외입니다.
예를 들어 부모가 다른 세대주로 등록된 자녀에게 전세계약을 한 경우에는 신고 대상입니다.
전세보증금을 안전하게 지키고, 불공정한 계약으로부터 스스로를 보호하는 방법은 바로 ‘신고’입니다.
2025년부터 전국에서 시행되는 이 제도는 우리 모두가 더 안전하게 주거권을 보장받을 수 있도록 돕는 공공 제도입니다.
계약 후 30일 이내에 반드시 신고하시고, 신고필증은 파일로 저장하고 출력도 해 두는 습관을 들이세요.
더불어 전입신고, 확정일자까지 함께 한다면 금상첨화입니다.